Женякабинет риелтора
Казань · 01.11.2026

1 ноября 2026 · рабочий день

Доброе утро, Женя

Один объект в работе, рынок двух районов собран, паспорт Ибрагимова, 45 стал артбуком. Плюс шесть сценариев для вашего блога.

896объявлений Авито в Кировском и Московском районах на 31.10
190 625₽/м² — медиана, Кировский (745)
193 593₽/м² — медиана, Московский (151)
74висят дольше полугода (оценка по номеру объявления)

Что дальше

  1. Фото квартиры12 кадров: гостиная, комнаты, кухня, санузел, балкон, фасад, двор. Заменят иллюстрации в артбуке.
  2. План БТИ и квитанцииЗапросить у собственников — последние пустые строки артбука.
  3. Снять первый рилсВкладка «Сценарии»: начните с «Пяти вопросов до показа» — он ведёт к артбуку.

Готово

  • Артбук Ибрагимова, 459 страниц A4, печать и PDF
  • Сравнение с 64 аналогами3‑к., 50–66 м², цена за метр
  • 13 залежавшихся в Московском6 старше полугода, со ссылками на Авито
  • 6 сценариевпо одному на каждую рубрику блога

Артбук квартиры · 9 страниц A4

Ибрагимова, 45

Артбук квартирыКазань · Ново‑Савиновский район

Трёхкомнатная · 57,4 м² · 7 этаж из 9

Ибрагимова,
45

Кирпичный дом 1972 года после капремонта. Девять минут пешком до метро «Яшьлек». Окна на проспект и в тихий двор.

10 300 000 ₽цена в объявлении
179 443 ₽за метр
1 деньключи после сделки
Подготовила Женя · 1 ноября 2026фото — иллюстрации, не снимки квартиры
Ибрагимова, 45 · артбук квартиры02

Вступление

Квартира
одним взглядом

57,4м² общая
39,7м² жилая
6м² кухня
2,5м потолки

Три изолированные комнаты, раздельный санузел, застеклённый балкон. Натяжные потолки и пластиковые окна по всей квартире. Холодильник и стиральная машина остаются.

Квартира свободна: никто не прописан и не проживает. По выписке ЕГРН обременений нет.

«Одна комната смотрит на проспект, другая — в тихий двор. Утро и вечер здесь звучат по‑разному».
иллюстрация

выписка ЕГРН от 11.10.2026; объявление Авито № 8543625426 от 28.10.2026

Ибрагимова, 45 · артбук квартиры03
иллюстрация
Глава IДом

Кирпичная девятиэтажка, которую уже обновили

1972год постройки
9этажей
5подъездов
248квартир
Серия
1‑528кп
Стены
кирпич
Перекрытия
железобетон
Лифт
один на подъезд
Управляющая компания
«Уютный дом»
Капремонт 2015

Фасад, кровля, стояки отопления, воды и канализации, электроснабжение, узлы учёта.

То, что в «хрущёвках» и «брежневках» обычно ждёт нового хозяина, здесь уже сделано.

ГИС ЖКХ, prawdom.ru, 2ГИС — 31.10.2026

Ибрагимова, 45 · артбук квартиры04
иллюстрация
Глава IIКвартира

Что внутри

Комнаты
три, изолированные
Санузел
раздельный
Балкон
застеклён
Окна
пластиковые, во двор и на проспект
Потолки
натяжные, 2,5 м
Жилая
39,7 м² — 69 % общей
Отопление, вода
центральные
Газ
централизованный
Стояки дома
заменены в капремонт 2015

Площади комнат и план БТИ запросим до показа — в объявлении их нет.

«Холодильник и стиральная машина остаются — заехать можно в день сделки».

объявление Авито № 8543625426 от 28.10.2026

Ибрагимова, 45 · артбук квартиры05

Глава II · продолжение

Три комнаты, кухня, санузел

иллюстрация
Комната на проспект
иллюстрация
Раздельный санузел
иллюстрация
Подоконник во двор
ПомещениеЧто известноОкно
Комната 1изолированная, натяжной потолокпроспект
Комната 2изолированная, тихая сторонадвор
Комната 3изолированнаяуточним на показе
Кухня6 м², газовая плитауточним на показе
Балконзастеклён—

Маленькая кухня — честный минус этой квартиры. Его компенсируют три изолированные комнаты: каждому члену семьи по своей двери.

объявление Авито № 8543625426 от 28.10.2026

Ибрагимова, 45 · артбук квартиры06
иллюстрация
Глава IIIРайон

Метро в девяти минутах, всё бытовое — в доме

проспект ИбрагимоваM«Яшьлек»9 мин пешком · 0,7–0,8 кмM«Козья слобода»18 мин пешком · 1,5 кмдетская поликлиника № 7пр‑т Ибрагимова, 45«Пятёрочка», аптека, пункты выдачи — в доме500 мСсхема по координатам, не карта · расстояния по карте, 31.10.2026
Что рядомПешком
Метро «Яшьлек», 0,7–0,8 км9 мин
Метро «Козья слобода», 1,5 км18 мин
Школа № 71 (закреплённая, пост. № 810)уточним
Детская поликлиника № 7уточним
«Пятёрочка», аптека, пункты выдачи — в доме1–3 мин
«Магазин, аптека и пункты выдачи — в самом доме. Метро — одна прогулка с кофе».

по карте — 31.10.2026; постановление Исполкома Казани № 810 от 11.03.2024; Zoon — 31.10.2026

Ибрагимова, 45 · артбук квартиры07
Глава IVДокументы и цифры
нетобременений по ЕГРН
0прописанных
179 443₽/м² — наша цена
144 264₽/м² — медиана 64 аналогов

Как пройдёт сделка

  1. Показ с этим артбуком
  2. Задаток, фиксация цены и срока
  3. Проверка документов, 3–5 рабочих дней
  4. Нотариус, расчёт через аккредитив или ячейку
  5. Регистрация, 1–3 рабочих дня
  6. Ключи и акт — в день сделки

Рядом по цене

Объектм²Эт.₽/м²
Ибрагимова, 4557,47/9179 443
пр‑т Ибрагимова, 6155,66/9185 252
ул. Энергетиков, 355,54/9177 477
ул. Декабристов, 12963,83/9172 257
ул. Восстания, 5254,64/5173 993
ул. Ленская, 560,52/5161 983

Объект дороже 53 из 64 трёхкомнатных 50–66 м² в Кировском и Московском районах: цену держат метро, кирпич и капремонт.

Почему цена выше медианы

Кирпич после капремонта 2015 года, 7 этаж из 9, метро в девяти минутах и свободная квартира — без ожидания выезда жильцов. Честный минус — кухня 6 м²: его учтём в торге.

выписка ЕГРН от 11.10.2026; реестр объявлений Авито, Кировский и Московский районы — 31.10.2026 (896 объявлений)

Ибрагимова, 45 · артбук квартиры08
иллюстрация
Глава VВопросы до показа

Эти вопросы обычно задают на третьей встрече. Мы ответили на них заранее — или честно пишем, что уточним.

Документы

Обременений нет · основание права проверим · согласие супруга — если нужно

Квартира

Перепланировки — уточним по плану БТИ · окна и потолки — год и гарантия · что остаётся: холодильник, стиральная машина

Дом и соседи

УК «Уютный дом» · долги за ЖКУ и капремонт — справки к сделке · парковка во дворе — покажем вечером

Хозяева

Квартира свободна · никто не прописан · ключи в день сделки

Ещё уточним

План БТИ и площади комнат · квитанции за зимний и летний месяц · счётчики и поверка · маршруты автобусов

Ибрагимова, 4509

До встречи
на показе

Лучше всего квартиру смотреть вечером: слышно двор, видно свет в окнах напротив и где встают машины.

ИсточникиВыписка ЕГРН от 11.10.2026 · объявление Авито № 8543625426 от 28.10.2026 · ГИС ЖКХ, 2ГИС, prawdom.ru — 31.10.2026 · постановление Исполкома Казани № 810 · Zoon, dominternet.ru — 31.10.2026 · реестр Авито, 896 объявлений — 31.10.2026 Фото: Unsplash (иллюстрации, не фото квартиры). Персональных данных собственников в артбуке нет. Информационный материал, не оферта.

Ваш блог · шесть рубрик

Сценарии для Жени

По одному рилсу на каждое направление: голосом женщины, которая учится недвижимости рядом с мужем. Тепло, честно, без глянца. Снимается на телефон за вечер.

01Муж сказал — я перевела

«Арендный поток»

Рилс ≈45 с

Хук 0–3 с«Муж сказал „арендный поток“. Я сделала вид, что поняла».

  1. 0–3 сКрупно чашка и рука, голос за кадром — хук. Титр: МУЖ СКАЗАЛ «АРЕНДНЫЙ ПОТОК».
  2. 3–12 с«Звучит как река из денег. На деле всё проще: помещение каждый месяц платит хозяину, как зарплата».
  3. 12–25 с«Перевожу: салон сдаёт кресло мастеру. Мастера меняются, а кресло платит. Вот это кресло и есть поток».
  4. 25–38 с«О чём молчат: поток не падает с неба. Его делают соседи, вход, вывеска и парковка. Плохие соседи — и река мелеет».
  5. 38–45 с«Какое „мужское“ слово перевести следующим? Самое страшное — первым».
Текст на экране

АРЕНДНЫЙ ПОТОК = помещение платит каждый месяц · СОСЕДИ решают всё

Что снять на телефон

Кухня утром · чашка в руках · блокнот, где вы пишете слово и зачёркиваете · окно с улицей · вход в салон снаружи (без вывесок крупно)

Подпись под рилс · 471 знаков

Муж сказал «арендный поток». Я перевела 🤍

Это когда помещение каждый месяц платит своему хозяину — как зарплата, только без начальника.

Представьте салон, который сдаёт кресло мастеру. Мастера приходят и уходят, а кресло платит. Вот это кресло и есть поток.

О чём молчат: поток делают соседи, вход, вывеска и парковка. Плохой сосед — и река мелеет.

Какое «мужское» слово перевести следующим? Пишите в комментариях 👇

Личные наблюдения, не инвестиционная рекомендация.

02Риелтор с нуля

Что я кладу в сумку перед первым показом

Рилс ≈40 с

Хук 0–3 с«Завтра мой первый показ. Вот что лежит у меня в сумке».

  1. 0–3 сСумка открыта на столе, вы достаёте первую вещь. Титр: ПЕРВЫЙ ПОКАЗ · СУМКА.
  2. 3–10 с«Распечатка паспорта квартиры. Покупатель задаёт вопросы — а ответы уже на бумаге».
  3. 10–18 с«Рулетка. Площади комнат в объявлении есть не всегда, а мебель люди мысленно уже расставляют».
  4. 18–26 с«Список из пяти вопросов хозяевам. Главный — почему продаёте».
  5. 26–34 с«Бахилы и вода. Мелочь, но показ — это полчаса чужого волнения».
  6. 34–40 с«Что бы вы положили в сумку риелтора? Напишите — заберу лучшее».
Текст на экране

ПАСПОРТ · РУЛЕТКА · 5 ВОПРОСОВ · БАХИЛЫ

Что снять на телефон

Стол сверху, раскладка предметов по одному · руки · сумка закрывается · дверь подъезда (без номера квартиры)

Подпись под рилс · 399 знаков

Завтра мой первый показ. Собрала сумку 🤍

— распечатка паспорта квартиры: ответы на вопросы ещё до того, как их зададут;
— рулетка: площади комнат знают не все, а мебель покупатель расставляет мысленно сразу;
— пять вопросов хозяевам, главный — «почему продаёте?»;
— бахилы и вода: показ — это полчаса чужого волнения.

Рубрика «Риелтор с нуля»: честно рассказываю, как учусь.

Что положили бы вы? 👇

03Паспорт квартиры

Пять вопросов до показа

Рилс ≈45 с

Хук 0–3 с«Пять вопросов, после которых квартира перестаёт быть котом в мешке».

  1. 0–3 сВы держите распечатку артбука, листаете. Титр: 5 ВОПРОСОВ ДО ПОКАЗА.
  2. 3–11 с«Первый: почему продаёте? Ответ рассказывает о квартире больше, чем фото».
  3. 11–19 с«Второй: кто прописан. Свободная квартира и квартира с жильцами — две разные сделки».
  4. 19–27 с«Третий: когда меняли трубы и проводку. В домах после капремонта это часто уже сделано».
  5. 27–35 с«Четвёртый: что остаётся — кухня, шкафы, техника. Пятый: кто живёт сверху».
  6. 35–45 с«Я собираю ответы в паспорт квартиры заранее. Какой вопрос добавили бы шестым?»
Текст на экране

ПОЧЕМУ ПРОДАЁТЕ? · КТО ПРОПИСАН? · ТРУБЫ · ЧТО ОСТАЁТСЯ · КТО СВЕРХУ

Что снять на телефон

Листание артбука крупно · палец на строке «капремонт 2015» · окно · вид во двор · ключи на столе

Подпись под рилс · 353 знаков

Пять вопросов до показа — и квартира перестаёт быть котом в мешке 🤍

1. Почему продаёте?
2. Кто прописан?
3. Когда меняли трубы и проводку?
4. Что остаётся: кухня, шкафы, техника?
5. Кто живёт сверху?

Я собираю ответы заранее — в паспорт квартиры. Покупатель приходит и не спрашивает, а читает.

Сохраните. И напишите, какой вопрос добавили бы шестым 👇

04Маркетинг своего дела

Приём, который я бы забрала себе

Рилс ≈40 с

Хук 0–3 с«Самый дешёвый маркетинг маленького бизнеса — одно сообщение через неделю».

  1. 0–3 сЧашка кофе, телефон рядом. Титр: МАРКЕТИНГ ЗА 0 ₽.
  2. 3–12 с«Мастер сделала работу и попрощалась. Обычно на этом всё».
  3. 12–24 с«А теперь представьте: через неделю ей приходит „как держится? пришлите фото“. Клиентка чувствует заботу — и фото отзыва готово».
  4. 24–33 с«Это работает у всех, кто делает руками: маникюр, ремонт обуви, химчистка, клининг».
  5. 33–40 с«Вы бы ответили на такое сообщение? Напишите „да“ или „меня бы раздражало“».
Текст на экране

ЧЕРЕЗ НЕДЕЛЮ: «КАК ДЕРЖИТСЯ?» · ЗАБОТА = ОТЗЫВ

Что снять на телефон

Кофейня или кухня · экран телефона с пустым чатом (без чужих имён) · руки мастера (с разрешения) · улица

Подпись под рилс · 413 знаков

Самый дешёвый маркетинг маленького бизнеса — одно сообщение через неделю 🤍

Мастер закончила работу, попрощалась — и обычно на этом всё. А если через неделю написать клиентке «как держится? пришлите фото»?

Клиентка чувствует заботу. Мастер получает отзыв с фото. И повод вернуться появляется сам.

Подходит всем, кто делает руками: маникюр, ремонт обуви, химчистка, клининг.

Вы бы ответили на такое сообщение? 👇

05Минутка психологии

Когда все вокруг уже умеют

Рилс ≈35 с

Хук 0–3 с«Страшнее всего в новой профессии не ошибиться. Страшнее — спросить».

  1. 0–3 сПодоконник, свеча, вы смотрите в окно. Титр: МИНУТКА ПСИХОЛОГИИ.
  2. 3–13 с«Кажется, что все вокруг уже знают, а я одна задаю очевидные вопросы».
  3. 13–24 с«Я завела блокнот маленьких побед: каждый вечер одна строчка — что сегодня поняла. Через месяц там тридцать доказательств, что я расту».
  4. 24–35 с«Что помогает вам, когда страшно начинать? Ответы станут темами следующих постов».
Текст на экране

БЛОКНОТ МАЛЕНЬКИХ ПОБЕД · 1 СТРОЧКА В ДЕНЬ

Что снять на телефон

Окно, плед, блокнот — одна строчка от руки крупно · закрытый блокнот · утренний свет

Подпись под рилс · 321 знаков

Страшнее всего в новой профессии не ошибиться. Страшнее — спросить 🤍

Кажется, все вокруг уже знают, а ты одна задаёшь очевидное.

Что я делаю: веду блокнот маленьких побед. Каждый вечер одна строчка — что сегодня поняла. Через месяц там тридцать доказательств, что я расту.

А что помогает вам, когда страшно начинать? 👇

06Франшиза-тиндер · своё дело

Посмотрите на помещение глазами прохожего

Рилс ≈45 с

Хук 0–3 с«Прежде чем открывать своё, постойте пятнадцать минут у двери».

  1. 0–3 сВы у пустой витрины с таймером на телефоне. Титр: 15 МИНУТ У ДВЕРИ.
  2. 3–15 с«Первое: посчитайте, сколько людей прошло мимо. Не машин — людей».
  3. 15–26 с«Второе: видно ли вход с другой стороны улицы. Если надо искать — не найдут».
  4. 26–36 с«Третье: кто соседи. Пекарня рядом с шиномонтажом — так себе идея».
  5. 36–45 с«Думаете о своём деле — напишите мне СВОЁ, пришлю чек-лист „7 вопросов до своего дела“».
Текст на экране

ЛЮДИ · ВХОД · СОСЕДИ

Что снять на телефон

Улица, пустая витрина (без чужих вывесок крупно) · таймер на экране · счёт на пальцах · вид входа с той стороны улицы

Подпись под рилс · 477 знаков

Прежде чем открывать своё, постойте пятнадцать минут у двери 🤍

1. Посчитайте людей, которые прошли мимо. Не машины — людей.
2. Видно ли вход с другой стороны улицы? Если нужно искать — не найдут.
3. Кто соседи? Пекарня рядом с шиномонтажом — так себе идея.

Франшизу и своё дело выбирают не по вывеске, а по помещению и соседям.

Думаете о своём деле — напишите мне в личку СВОЁ, пришлю чек-лист «7 вопросов до своего дела».

Личные наблюдения, не инвестиционная рекомендация.

Перед публикацией: обложка в вашем стиле (фото + курсивный заголовок), без чужих вывесок и логотипов крупно. В подписях с деньгами — строка «Личные наблюдения, не инвестиционная рекомендация». Фото на карточках — иллюстрации Unsplash.

Ибрагимова, 45 против рынка

179 443 ₽ за метр

64 трёхкомнатных квартир 50–66 м² на Авито в Кировском и Московском районах. Медиана — 144 264 ₽/м². Наш объект дороже 53 из 64: цена держится за счёт метро, кирпича и капремонта, а не за счёт рынка.

Цена за метр = цена объявления ÷ общая площадь. Возраст объявления 🤔 оценён по его номеру на Авито, это грубая шкала для сортировки, не дата публикации. Снимок рынка — 31.10.2026.

Московский район · 🤔 оценка

6 квартир висят дольше полугода

и ещё 7 — от четырёх до шести месяцев

Отобраны объявления, которым по номеру больше 120 дней, сверху — старше полугода. Для каждого — почему, вероятно, не продаётся: цена против медианы района, этаж, тип собственности. Это повод для звонка собственнику с паспортом объекта.

Медиана района считается по той же комнатности. Возраст — оценка по номеру объявления (калибровка: № 8 543 625 426 = 28.10.2026), точную дату размещения видно только на странице объявления. Снимок — 31.10.2026.

Первая встреча с собственником

Пять правил

  1. Без спешкиВстреча — не меньше часа. Торопит только мошенник.
  2. Повторить вслухКаждую цифру и каждый шаг — проговорить и дождаться «да».
  3. Записать на бумагеКрупно: цена, сроки, кто что делает. Лист остаётся у собственника.
  4. Позвать близкихКрупное решение — при родных или с их звонком.
  5. Не подписывать в первый деньДоговор — на второй встрече, после чтения дома.

«Я не тороплю. Давайте я запишу всё на листе, а вы прочитаете дома».

Документы для продажи

Галочки сохраняются только на этом телефоне.

Фото: Unsplash (иллюстрации, не фото квартиры). Данные рынка — снимок Авито 31.10.2026.